Er is woningnood of op z’n minst schaarste aan betaalbare woonruimte. Schaarste werkt prijsopdrijvend en lokt creatieve oplossingen uit. Bij woningkoop was dat vroeger economisch eigendom, tegenwoordig is het ‘ground as a service’. Lees mee: ‘jij koopt de stenen, met een hypotheek, en wij kopen de grond. Het geeft lagere maandlasten en je kunt je een iets duurder huis veroorloven’. Wordt dure nieuwbouw voor woonconsumenten betaalbaarder als het anderen een verdienmodel oplevert? Wie houdt toezicht?
De aanbieder adverteert niet met verhuur van de grond. Huur is een zwak, persoonlijk recht. Bovendien zou de (te bouwen) woning door natrekking eigendom van de grondeigenaar worden. Neen, de constructie werkt met (eeuwigdurende) erfpacht. Dat is een sterk, zakelijk gebruiksrecht. Tegen iedereen in te roepen. Erfpacht geeft een periodieke betalingsplicht (canon) voor het gebruik van de grond. Deze betaling is steeds terugkerend, óók als de hypotheek op de woning eenmaal is afgelost. Maar dat terzijde.
Woningen ‘op’ erfpacht komen vaak voor, denk aan Amsterdam en Utrecht. De erfverpachter is een publieke organisatie. Die kan niet failliet gaan en verhandelt evenmin erfpachtrechten. In het hier bedoelde geval is de erfverpachter echter een private stichting. Die kan wél failliet gaan. Belangrijker is dat de erf-verpachtende stichting een beleggingsfonds is. Het koopt grond, vererfpacht het aan woningstarters en kan met deze ‘asset’ speculeren. Het fonds is onderdeel van een onder buitenlands financieel toezicht staande vermogensbeheerder, opgezet door ’Europese pensioenfondsen en gekwalificeerde beleggers’. De uitvoering is bij een fintech-bedrijf. Dat zijn jonge, technologie-gedreven start ups met digitale platforms voor innovatieve financiële concepten. Deze bedrijven missen een bewezen historie of toekomst, waar eigen woningbezitters zich al snel tientallen jaren aan een woning (en hypotheek!) committeren.
In 2018 liet Minister Ollongren weten dat op (private) erfpachtconstructies geen AFM- of ACM-toezicht rust.: "Erfpacht is wel een complexe juridische constructie, maar geen (complex) financieel product’’. Bovendien vond zij onwenselijk dat particuliere erfverpachters dan als financiële ondernemingen worden aangemerkt. Blijft dit standpunt verstandig? Als fintechs en (buitenlandse) beleggingsfondsen zich met individueel particulier woningbezit gaan aanmoeien, moeten alarmbellen gaan rinkelen.
Bovenstaande blog en andere opiniestukken van Mr Ewald L.J. van Hal zijn ook gepubliceerd op het platform Cobouw.
- Delen
